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La fiscalité des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) françaises a récemment été revue dans le but de renforcer la transparence fiscale et de mieux encadrer l’imposition des revenus et biens immobiliers détenus via ces structures. Pour les résidents suisses détenant des parts dans des SCI françaises, ces changements, applicables en 2025, introduisent de nouvelles obligations et défis fiscaux. Une préparation proactive est essentielle pour anticiper les conséquences. Voici un aperçu détaillé des nouvelles règles, leurs impacts et les stratégies pour vous adapter.
Les SCI sont des sociétés de droit français utilisées principalement pour la détention et la gestion de biens immobiliers. Elles offrent une structure souple permettant d’optimiser la gestion patrimoniale et successorale. Fiscalement, deux régimes principaux s’appliquent :
Les nouvelles règles introduites en 2024 et applicables en 2025 entraînent des ajustements fiscaux importants pour les résidents suisses détenant des parts de SCI. Ces changements concernent principalement :
Les changements fiscaux introduits en 2025 auront des implications notables pour les résidents suisses, tant sur le plan financier qu’administratif. Voici les principaux points à considérer :
Pour les résidents suisses qui utilisent personnellement un bien détenu via une SCI, les nouvelles règles fiscales applicables dès 2025 posent des défis spécifiques. L’usage personnel d’un bien immobilier géré via une structure de SCI, qu’elle soit à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), implique des obligations fiscales supplémentaires qui doivent être anticipées.
L’occupation personnelle d’un bien par un associé de la SCI nécessite une déclaration rigoureuse, tant en France qu’en Suisse. Les points clés incluent :
Valorisation de l’occupation :
Si vous occupez personnellement un bien détenu via une SCI soumise à l’IR, cette occupation est considérée comme un avantage en nature. Cela génère un revenu fictif à déclarer, basé sur la valeur locative de marché.
Double déclaration :
En France, ce revenu fictif est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. En Suisse, il doit être inclus dans votre déclaration fiscale, même si les conventions fiscales franco-suisses permettent d’éviter une double imposition complète.
IFI et usage personnel :
Pour les biens concernés par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), leur valeur nette est incluse dans la base imposable. Contrairement à un bien loué, aucune déduction pour dettes locatives n’est possible, ce qui peut alourdir l’imposition.
Pour les SCI à l’IS, l’occupation personnelle du bien immobilier présente des particularités supplémentaires :
Loyer obligatoire :
L’associé occupant doit verser un loyer à la SCI. Ce loyer est imposable comme un revenu pour la société et déductible pour l’associé, mais son absence ou sa sous-évaluation peut être requalifiée par l’administration fiscale comme un abus de droit.
Avantage en nature imposable :
Si aucun loyer n’est versé, l’administration fiscale peut considérer l’usage personnel comme un avantage en nature, imposable à la fois pour la société et pour l’associé.
Les nouvelles règles de transparence et les obligations déclaratives renforcées augmentent la charge administrative et le risque de sanctions en cas de non-conformité :
Déclaration croisée des informations :
Les autorités fiscales françaises et suisses peuvent échanger des informations sur les biens détenus via des SCI. Toute omission ou incohérence dans les déclarations peut entraîner des redressements fiscaux ou des pénalités.
Valorisation de la valeur locative :
La SCI doit justifier la valeur locative utilisée pour déclarer l’usage personnel, et les autorités fiscales peuvent contester une valorisation jugée trop basse.
IFI et conformité :
L’administration fiscale française exige une déclaration précise de la valeur nette du bien dans le cadre de l’IFI, ce qui peut représenter une charge supplémentaire pour les associés occupants.
Pour les résidents suisses occupant un bien détenu via une SCI, ces changements peuvent entraîner des conséquences notables :
Augmentation de la charge fiscale globale :
Entre l’ajout d’un revenu fictif pour l’usage personnel, l’impact de l’IFI et la complexité des déclarations en France et en Suisse, le coût fiscal peut devenir significatif.
Risque de sanctions :
Les contrôles renforcés et les échanges automatiques d’informations augmentent le risque de pénalités en cas d’erreurs ou d’omissions dans les déclarations.
Réduction de l’attractivité des SCI à l’IS :
Pour les biens utilisés à titre personnel, la structure de SCI à l’IS peut perdre en attractivité, notamment en raison de la taxation des loyers fictifs et des avantages en nature.
Pour faire face à ces défis, il est crucial d’adopter une approche proactive. Voici quelques pistes d’optimisation :
Réviser la structure fiscale :
Analysez si la SCI à l’IR ou à l’IS reste adaptée à votre situation, ou envisagez d’autres options comme la détention directe.
Justifier la valorisation de l’occupation :
Travaillez avec un expert pour évaluer la valeur locative du bien et établir une documentation solide en cas de contrôle.
Prévoir les obligations IFI :
Optimisez la gestion de votre patrimoine immobilier pour réduire la base imposable de l’IFI, notamment en tenant compte des dettes immobilières déductibles.
Consultation d’experts :
Faites vous accompagner par des professionnels pour respecter vos obligations en France et en Suisse, et pour appliquer correctement les conventions fiscales bilatérales.
Face à ces changements, il est essentiel d’adopter une approche proactive et stratégique pour limiter l’impact de ces nouvelles règles :
Les nouvelles règles fiscales concernant les SCI françaises représentent une opportunité de revoir et d’optimiser votre stratégie patrimoniale, mais elles exigent aussi une gestion rigoureuse. FIDU-GENEVE vous accompagne pour :
Contactez-nous dès aujourd’hui :
Les changements dans la fiscalité des SCI françaises ont des implications directes pour les résidents suisses. Une compréhension approfondie des nouvelles obligations et une gestion proactive sont essentielles pour éviter des sanctions et optimiser votre fiscalité. Avec l’appui de FIDU-GENEVE, vous pouvez naviguer sereinement dans ce paysage fiscal complexe tout en assurant la conformité de vos investissements.
Sources utilisées :